Quyền bề mặt theo Pháp luật dân sự

Quyền bề mặt là khái niệm mới được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015 của Việt Nam, nhưng đối với các nước trên thế giới thì đây là khái niệm không hề mới.

Tại Điều 267 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về khái niệm quyền bề mặt như sau: Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác. Ví dụ: A ký hợp đồng thuê đất của B. Thực tế A là người đang sử dụng đất một cách hợp pháp nhưng A lại không được Luật Đất đai thừa nhận với tư cách là “người sử dụng đất” mà phải là B, người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, A chỉ có thể thuê để sử dụng đất, xây dựng, khai thác, thế chấp các tài sản trên đất chứ không thể giao kết các hợp đồng khác như chuyển nhượng, tặng cho, để lại thừa kế quyền sử dụng đất, bởi những quyền năng này thuộc về B.

Pháp luật Việt Nam quy định phạm vi quyền bề mặt gồm có: mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất. Theo đó, chủ thể quyền bề mặt không những có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước mà còn có quyền khai thác, sử dụng lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác.

Căn cứ, hiệu lực xác lập quyền bề mặt

Quyền bề mặt được xác lập theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc. Có hiệu lực từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. Quyền bề mặt có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Ví dụ: Hai bên ký kết với nhau hợp đồng chuyển nhượng quyền bề mặt; người chủ sử dụng đất vẫn bảo lưu quyền sở hữu của mình, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đứng tên người sử dụng đất; bên mua quyền bề mặt có toàn quyền sử dụng bề mặt của miếng đất này, có quyền chuyển nhượng lại quyền bề mặt nếu không có nhu cầu sử dụng tiếp; người sử dụng đất cũng có thể để lại di chúc phần quyền bề mặt của mình như các quyền đối với tài sản khác.

Như vậy, ngoài việc được xác lập theo quy định của pháp luật thì QBM được xác lập theo thỏa thuận giữa chủ đất và người có quyền bề mặt, hoặc giữa người có quyền bề mặt với người khác trong trường hợp quyền bề mặt được chuyển giao. Hoặc quyền bề mặt của một người cũng có thể được xác lập dựa trên thừa kế từ người có quyền bề mặt trước đó, nghĩa là căn cứ trên một hành vi pháp lý đơn phương.

Quyền bề mặt
Quyền bề mặt

Thời hạn của quyền bề mặt

Thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 quy định thời hạn của quyền sử dụng đất được chia thành các loại sau: đất sử dụng ổn định lâu dài, đất sử dụng có thời hạn. Trong đó, đất sử dụng ổn định lâu dài gồm đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng; đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng; đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên; đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh… Đối với loại đất này thì quyền bề mặt là vô thời hạn.

Đối với đất sử dụng có thời hạn thì thời hạn này được ghi rõ trong quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất của Nhà nước. Thời hạn này được quy định tại Điều 126 Luật đất đai 2013 như sau: Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm; Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm;… Ngoài ra, có những trường hợp thời hạn sử dụng đất lên đến 70 năm. Các thời hạn sử dụng đất này là tương đối dài, chưa kể các chủ thể sử dụng đất còn được yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn mà không giới hạn số lần. Như vậy, đối với loại đất có thời hạn sử dụng này thì quyền bề mặt cũng có thời hạn. Bởi QBM gắn liền với quyền sử dụng đất, do vậy khi quyền sử dụng đất hết thời hạn thì quyền bề mặt cũng hết thời hạn theo.

Hơn nữa, pháp luật không quy định bắt buộc các bên phải ghi rõ thời hạn của quyền bề mặt trong văn bản thỏa thuận hoặc di chúc. Do đó, trong văn bản xác lập quyền, quyền bề mặt có thể ghi trong một khoảng thời gian cụ thể hoặc không. Để tránh việc xảy ra tranh chấp nếu thời hạn của quyền bề mặt không được xác định rõ, pháp luật đã xây dựng quy định dự phòng cho trường hợp này. Cụ thể, tại khoản 2 Điều 270 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Trường hợp thỏa thuận hoặc di chúc không xác định thời hạn của quyền bề mặt thì mỗi bên có quyền chấm dứt quyền này bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất là 06 tháng”. Theo đó, trường hợp quyền bề mặt không xác định thời hạn thì khi một bên muốn chấm dứt quyền này thì phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước là 06 tháng, có như vậy thì bên kia mới có thời gian chuẩn bị cũng như có giải pháp cụ thể để tránh thiệt hại xảy ra.

Nội dung của quyền bề mặt

– Tiến hành đầu tư trồng cây, nuôi trồng thủy sản hoặc xây dựng các công trình để phục vụ cho việc sản xuất, kinh doanh. Tài sản trên đất được hình thành sẽ thuộc quyền sở hữu của người có quyền bề mặt, cho nên nếu tài sản trên đất là công trình xây dựng phải đăng ký quyền sở hữu thì người có quyền bề mặt phải làm các thủ tục xin phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng và đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất… Ngoài ra, khi khai thác, sử dụng tài sản trên đất của người khác, người có quyền bề mặt cần phải thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và các luật có liên quan.

– Người có quyền bề mặt được phép khai thác, sử dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức, quyền tự do định đoạt tài sản đã hình thành trên bề mặt cho chủ khác thông qua các giao dịch như mua bán, cho thuê, thế chấp, hoặc để lại thừa kế.

– Người có quyền bề mặt được phép chuyển giao một phần hoặc toàn bộ QBM cho chủ thể khác. Chuyển giao là việc chuyển quyền sở hữu tài sản và quyền khai thác mặt nước, mặt đất, lòng đất cho người khác thông qua các giao dịch như mua bán, tặng cho, thế chấp, trao đổi tài sản. Nếu quyền bề mặt chuyển giao một phần thì chủ thể nhận chuyển giao có một phần quyền bề mặt được chuyển giao và có các nghĩa vụ tương ứng với phần quyền bề mặt được chuyển giao. Ví dụ: A xác lập quyền bề mặt đối với 10.000 m2 đất trồng cây cao su thuộc quyền sử dụng đất của B với thời hạn 20 năm. Mỗi năm A phải trả cho B 300 triệu đồng. Nay A chuyển giao quyền bề mặt cho C xác lập trên 1/3 diện tích đất đó với giá 400 triệu đồng. Kể từ thời điểm xác lập quyền bề mặt, C có nghĩa vụ trả cho B mỗi năm 100 triệu đồng đến hết thời hạn của quyền bề mặt. Ngoài ra, chủ thể nhận chuyển giao kế thừa các quyền, nghĩa vụ trong phạm vi phần QBM nhận chuyển giao.

Bài viết có thể Quý vị quan tâm: Đăng ký kinh doanh dịch vụ tư vấn du họcBitcoin miếng bánh ngon hay cái tát đau

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *